Право на отговор: Фактите срещу манипулативната „истина“

Във връзка с публикацията на Про Нюз Добрич от 28.11.2019 г. „Право на отговор: Правото да бъдеш крив свършва там, където започват правата на другите!“ по повод  публикацията „Подписка срещу опасен строеж стартира в Балчик“ от 25.11.2019 г., в редакцията на Про Нюз Добрич бяха получени материал и графични приложения от арх. Иван Димчев.

Той посочва следното:

Във връзка със строящата се незаконна седем етажна „Сезонна жилищна сграда“ в УПИ IV-377, кв.101 гр. Балчик и разразилата се полемика около нея, както и с опита да се манипулира общественото мнение, използвайки субективна „истина“, обръщам внимание на следните ФАКТИ:

1 По твърдението, че самоволно с „користни“ цели съм преместил регулациионната граница между УПИ IV и УПИ III „до самата основа на сградата“ :

Относно ПУП-ПРЗ, одобрен 2006г.

През 2004г. Община Балчик възложи разработване на ПУП-ПРЗ за зоната, която включва кв.101 във връзка с промяна на законодателството и влизането в сила на ЗУТ (2001г.).

 До тогава за града действа Застроителен, регулационен и кадастрален план от 1979г., разработени по Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ). При разработването на плановете по този Закон основно изискване беше вътрешните регулационни линии на отделните парцели да са под 90° към уличната регулация и помежду си, без съобразяване със собствеността на гражданите –границите на имоти и съществуващи сгради в тях.

 Основно изискване на Закона за устройство на територията (ЗУТ) е при изработването на новите устройствени планове, водеща да е собствеността на гражданите. Това налага вътрешните регулационни линии между отделните имоти да се провеждат по имотни граници. Отклонение от това правило се допуска само в случаите, когато има изготвен предварителен договор между съседи.

 Плановете задължително се изработват върху актуална Кадастрална карта. Картата за гр. Балчик е приета и обявена в Д.В. през 2004г.

Тя отразява реалното състояние на собствеността към този момент. В извадката на получената от Община Балчик Кадастрална карта ясно се вижда къде минава имотната граница между двете УПИ III и IV.

 През тези повече от 25 години, в които регулационния план е действал собствениците на УПИ III и IV не са уреждали по между си сметки (плащания) по регулация, няма предварителен договор между двете страни и на практика регулацията от 1979г. никога не е реализирана на място!

Затова новата регулационна линия между тях минава по имотната граница, определяща собствеността на двата имота.

Това е характерно и за останалата част от квартала.

 Този случай не е изключение, многократно се повтаря в много части от града и във всички населени места в страната.

 За такива случаи, когато с ПУП се запазват съществуващи сгради, а те са на разстояние по-малко от минимално допустимото до странична регулация е създаден и се прилага чл 31 ал.4 от ЗУТ. Той определя, че разстоянието между две жилищни сгради „....през страничната граница на съседни имоти ...е сборът от изискващите разстояния на всяка от сградите до границата между имотите“. В конкретния случай то е минимум 6м при 3ет жилищно застрояване предвидено с ПУП в двете УПИ.

 За квартал 101 с ПУП-ПРЗ от 2006г. е определена максимална етажност –3ет.=Кк 10м. на жилищното застрояване, което отговаря на действащия Общ градоустройствен план.

 При обявяването на плана на гражданите, няма постъпили възражения за цитираните по-горе УПИ и след процедирането му съгласно ЗУТ е приет на Общинска сесия с Решение 391/30.05.2006г. и публикуван в Д.В.

Относно ПУП-ПРЗ и ПУП-ПЗ от 2009г.

 През 2009г. Община Балчик разрешава изменение на ПУП-ПРЗ, за западната част от кв.101 по имотни граници в съответствие с променена Кадастралната карта –2008г. Промяната на границите в северна посока към ул.Яворов се решават между Общината и собственика на УПИ V. Те не засягат собствеността, интересите и границите на съседите.

 Разработеният нов ПУП-ПРЗ не променя границите на УПИ IV-377, определени с плана от 2006г., а само начинът на застрояване. Тази промяна беше направена по искане на собственика, тъй като западната част на същ. сграда в УПИ IV беше „изтърбушена“, необитаема и пред самосрутване.

Предложеното ново застрояване за УПИ IV и УПИ V предвижда основно застрояване на 3ет. и допълващо едноетажно застрояване. Това застрояване трябваше да „върви“ терасовидно по терена, характерно за голяма част от имотите в Балчик.

За постигането на параметрите в УПИIV, определени с ПУП за зона Жм не беше необходимо драстично моделиране на терена, това „увеличава“ височината на калкана.

 Предвиденото с ПУП основно застрояване в УПИ IV, отстои на 6м. от съществуващия 3-етажен жилищен блок в УПИ III, съгласно чл. 31,ал.4 на ЗУТ и това отстояние е указано в проекта.

 Проектът е обявен и няма постъпили възражения срещу него, след което е одобрен –07.2009г.

 По стечение на обстоятелствата владея имот от 130кв.м. в северозападната част на кв.101 с излаз на ул.П.Яворов, който няма отношение с границата на УПИ III. Същият представлява „дупка (кратер)“ с дълбочина около 4м спрямо нивото на тротоара на улицата. Всеки може да се запознае с „качествата“ му на място!

2. Относно твърдението на арх.Демирева, че УПИ IV-377, кв.101-Балчик е ъглов имот:

 Съгласно действащото законодателство в чл.27,ал.3 от ЗУТ се определят необходимите условия, на които трябва да отговаря един парцел, за да бъде определен като ъглов урегулиран поземлен имот: той трябва да е „ ... с лице към две улици...“. УПИ IV-377 не отговаря на това условие, не граничи с две улици и уличните му регулационни линии не се пресичат в зона на кръстовище, съгласно чл.27, ал.2. Прилагам становище на МРРБ (автор на ЗУТ) в отговор на запитване относно УПИ IV-377.

 В ЗУТ чл.27, ал.4 специално подчертава, че не се приема за ъглов УПИ, ако едната от двете улици е задънена и не може да се прилага ал.3. Съответно в такова УПИ не се допуска неограничена плътност и РЗП, а в случая имотът граничи с градско стълбище....

3. Относно твърдението на арх.Демирева, че проблемите идват от „задължително покриване на калканните стени в двете най-високи точки“:

 Проблемът „идва“ с одобряването на проект, който не е съобразен с теренните дадености и не предлага решение подходящо за УПИ IV. Добър пример за такова „интелигентно“ решение е сградата на ул.Приморска 15.

 „Проблемът“ с покриването на калканните стени е изкуствено създаден. Свалянето на терена с повече от 8м и подравняването му до кота 10,50 „увеличава“ височината на калканната стена и създава допълнително проблем с покриването й.

 Законодателят допуска непокриване на част от калкана при условията на чл.21,ал.2„... когато покриването на калканната стена води до нарушаване на други нормативи за височина и разстояния и когато се налага съобразяване с други заварени специфични дадености.“, във връзка с чл.13, ал.2 „..за ниско жилищно застрояване в населени места със сложни теренни и геоложки условия ...

При тази фактическа обстановка:

КАК И ЗАЩО СЕ СТИГНА ДО СТРОИТЕЛСТВОТО НА СКАНДАЛНАТА СГРАДА?

ПЪРВА СТЪПКА:

С редица закононарушения Главният архитект на гр.Балчик издава скица виза (08.2016г.) за проектиране на „Сезонна жилищна сграда“ в УПИ IV-377, кв.101, в която:

 Неправомерно прилага чл.27,ал.3 на ЗУТ (без да има основание за това) и определя УПИ IV като ъглов, от което следва застрояването му с неограничено РЗП и Плътност;

 Не прилага предвиденото в ПУП отстояние от 6м между съществуващия жил. блок в УПИ III и новото застрояване в УПИ IV;

 Не спазва изискванията на чл. 31,ал.4 от ЗУТ за необходимото минимално отстояние между съществуващата сграда и новата;

 Не уведомява съседите, че с визата намалява отстоянияето между двете сгради, фиксирано и определено с ПУП;

 Неправомерно, извън правомощията си и без Работен устройствен план (РУП) само с виза, Гл. архитект намалява с повече от 1/3 минималното отстоянието между двете сгради, определено с ПУП, а той е Закон. Намаляване на отстояние до 1/3 става само с РУП, който задължително се обявява на съседите! Сигурно това е причината да не се спази Закона!

 Некоректно цитира като основание за издаване на визата три Протокола за одобряване на ПУП-ПРЗ –два от тях се отнасят за други структурни части от гр. Балчик, които не включват кв. 101, а третият не е актуален към момента на издаването й.

Издадената от арх. Демирева виза в нарушение на ПУП и ЗУТ „ОТВАРЯ“ неограничени възможности на проектант и инвеститор за увеличаване на максимално допустимите показатели на Плътност и Разгъната застроена площ в имота.

ВТОРА СТЪПКА:

Проектирането на сградата по издадената от арх.Демирева виза е насочено към семейството: част Архитектура –дъщерята, част Конструкция –съпругът.... и се изработва Проект, с който допълнително се нарушава и Наредба 7 към ЗУТ.

С тази виза и с нарушение на Наредбата проектът постига почти ЧЕТИРИ ПЪТИ по-голяма РЗП от максимално допустимата за зоната, посредством:

 допълнително намаляване на отстоянията към съседни сгради с недопустими по Закон еркери;

 задигане на Кота корниз от 10м на 11,90 -първият отстъп на основното застрояване е от 4-тия етаж вместо от 3-тия;

 нарушаване на условието отстъпът на по-горните етажи да е под ъгъл от 45°. В проекта за различните фасади този ъгъл е между 55°-65°;

 неправомерно увеличава височината (етажността) на сградата: вместо сграда с кота корниз 10м и 4,5 до кота било се предлага сграда с невероятните за гр. Балчик -21,30м;

 Височината на сградата отговаря на 7 етажна, при разрешени три -всички външни стени и конструктивни елементи „стъпват“ на кота 0,00=10,50 (Доп. Разпоредби § 5.т.52 от ЗУТ). (Прил. 6 и 8)

При изработването на Оценка за съответствие Фирма „Булстройнадзор“ ООД-Добрич „изненадващо“ не открива никакви нарушения на законовите разпоредби -ЗУТ и Наредба 7.

ТРЕТА СТЪПКА:

След Оценката за съответствие арх.Демирева на 15.12.2017г. одобрява инвестиционния проект, който съответства на сграда III кат „високо застрояване -над 15м“(Чл. 23. ал.1) и в същия ден издава Разрешение за строителство за сграда IV категория, а не за III кат. в нарушение на Закона. По този начин спестява и заобикаля контрола на ДНСК.

В условията на Коледни, Новогодишни празници и почивни дни тече 14-дневния срок за реакция на РДНСК. Разрешението за строителство влиза в сила на 03.01.2018г.

Така всички действия на арх.Демирева от издаването на визата до влизането в сила на Разрешението за строителство се извършват „на тъмно“.

Резултатът е –строителство на обект, надвишаващ почти 4 пъти максимално допустимите параметри определени с ПУП, със сграда която „влиза“ в прозорците на съседите (на 1,40 от балконите на блока в УПИ III), с „рекордна“ височина за град Балчик.(Прил.6 и 12)

От всичко това печелят проектант и инвеститор, а всички губещи са съседите и града като цяло.

Ако новият собственик не е съгласен с условията, при които е закупил имота и предвижданията на действащия ПУП за УПИ-IV-377,кв.101 -. Гл.архитект е този, който трябва да му посочи законовите процедури за промяна, а не да се извършва тайна ПОДМЯНА на действащ ПУП с многократно нарушаване на нормите по ЗУТ и Наредба 7.

Даже примерът със сградата на ул. Приморска 15, която арх.Демирева показва в своя защита, оборва тезите й: същата „върви“ по терена, който не е изравнен изцяло. Основите на сградата „стъпват“ на няколко нива. Сградата решава паркирането в имота.(Прил. 10 и 11)

При сградата на ул. Черно море –теренът на целия парцел е „свален“ до кота 10,50 и всички конструктивни елементи „стъпват“ въху една обща фундаментна плоча, следват 7 етажа нагоре... „един върху друг“! Няма нито едно паркомясто в имота!

Длъжността Гл. архитект изисква добро познаване на ЗУТ, Наредба 7 и 8. Той трябва да следи за тяхното прилагане в полза и интерес на обществото, ако не го прави има две положения -той или не познава законодателството или умишлено го нарушава. И двата варианта са недопустими за тази длъжност.

Арх. Демирева не приема решения на Съда, относно законността на действащ одобрен ПУП (потвърден от него с едно и също решение на всички инстанции), не уважава становище на МРРБ, нарушава и не се съобразява с действащото законодателство –ЗУТ, Наредба 7. Така се държи човек, който смята себе си за недосегаем .....

Проблеми със скандалната сграда нямаше да има, ако се познаваше добре и прилагаше Закона!

С уважение - арх. Иван Димчев